Cómo funciona el motor

Cada movimiento de un slider re-ejecuta la simulación mensual completa del proyecto (hasta 96 meses) en tu navegador. No hay fórmulas congeladas: ventas, cobranza calendarizada, obra, crédito e ISR se recalculan desde cero en cada cambio.

Orden de operaciones mensual

• Ventas: se venden lotes según el ritmo configurado desde el mes de inicio. El precio/m² sube linealmente con el avance de obra hasta el % de plusvalía configurado.
• Cobranza: cada venta cobra su enganche al momento y el saldo en mensualidades iguales durante el plazo de financiamiento a clientes.
• Comisión de venta: se paga completa en el mes de la venta, sobre el valor total del lote.
• Crédito puente (si está activo): se desembolsa con el inicio de obra — o en el mes que definas en "Mes de desembolso" —, neto de comisión de apertura de 2.5%. Intereses mensuales sobre saldo desde el desembolso; si defines una reserva de intereses, los primeros N meses se capitalizan al saldo (crédito adicional) en vez de salir de caja. Prepago por barrido del excedente de caja sobre un colchón de $1.5M, únicamente después de terminar obra — con penalidad estándar de N meses de interés sobre el monto prepagado si cae dentro del periodo con penalidad (esquema bullet convencional). Bullet del remanente al vencimiento (plazo contado desde el desembolso).
• Egresos: terreno en su mes de pago — o al terminar la obra si eliges "a la entrega" (esquemas de aportación) —, urbanización lineal durante la obra, soft costs mensuales hasta 3 meses después de terminar obra, y gastos no recurrentes (licencias, trámites, fideicomiso) cada uno en su mes de aplicación.
• ISR: agregado simplificado al cierre — (ingresos − costos deducibles) × tasa. Los gastos no recurrentes son deducibles. No sustituye un cálculo fiscal real.

Supuesto estimado vs dato duro

Varios campos aceptan las dos formas de captura — usa la estimación rápida para explorar y sobreescribe con tu dato real cuando lo tengas:

• Inventario: número de lotes × m² promedio, o la lista de m² específicos de cada lote (se venden en el orden capturado).
• Urbanización: $/m² vendible, o el monto total que ya tienes presupuestado.
• Terreno: si capturas la superficie total del predio, el modelo desglosa área privada (vendible) vs común/vialidades y te muestra la eficiencia.

Villas / producto terminado

• Precio de villa = terreno (m² × $/m²) + costo de construcción del modelo de casa + margen del desarrollador (% sobre costo o monto fijo).
• Contra enganche: la obra de cada villa arranca cuando esa villa se vende Y la caja (sobre el colchón) cubre su primer mes de obra; si no alcanza, se pospone y el pipeline se serializa.
• Spec: villas construidas por calendario con capital propio; al venderse ya terminadas se cobran de contado. El KPI a vigilar es el pico negativo de capital de trabajo.
• Cobranza: enganche al vender + % durante la obra de esa villa + % a la entrega (los tres se normalizan a 100%).
• El costo del predio (tuyo) es independiente del precio del terreno al cliente — no se dobla la cuenta.

Parque industrial (naves)

• Inventario mixto: lotes industriales urbanizados en venta, naves en venta (build-to-suit o spec) y naves en renta. Cada nave ocupa un pad de terreno (nave + maniobras); la urbanización del parque se calcula sobre lotes + pads y corre lineal en su propio calendario.
• Precio de la nave = pad de terreno × precio de lote + m² techados × precio de nave (shell). Sin plusvalía por avance de obra: el precio industrial se mueve por fase, no por curva de obra.
• Cobranza B2B: anticipo al firmar; el saldo del lote en mensualidades cortas (o de contado) y el saldo de la nave contra entrega. Unidad ya terminada al venderse: de contado.
• Trigger de obra prudente: a diferencia de las villas, la nave no cobra avance durante su obra, así que una obra solo arranca si la caja disponible — descontando la obra restante ya comprometida — cubre el costo completo de esa nave sin romper el colchón. Si no alcanza, se pospone y el modelo lo alerta.
• Renta: cada nave de renta entra con rampa de absorción lineal hasta la ocupación estabilizada; NOI = renta cobrada × (1 − % de gastos de operación).
• Salida a cap rate: el portafolio de renta se vende completo N meses (hold) después de estabilizar la última nave: valor = NOI anual estabilizado ÷ cap rate, con la comisión de venta aplicada. Si el horizonte se acaba, el modelo vende lo entregado al cierre y lo alerta. El yield on cost (NOI ÷ costo de obra + urbanización de los pads de renta) contra el cap de salida mide cuánta valor crea desarrollar vs comprar hecho.

Departamentos y condominios (vertical)

• Derivación del predio: desplante = terreno × COS × % del COS que decides desplantar (lo que no desplantas queda como jardín); niveles = CUS ÷ COS sin redondear (el redondeo pierde área construible; solo un límite de altura explícito lo topa, y ese control está acotado al máximo que da el CUS); vendible = construcción − circulaciones; unidades por nivel = vendible/nivel ÷ área promedio (entero inferior); unidades totales = entero inferior de unidades/nivel × niveles. COS/CUS: dictamen del predio (Visor Urbano).
• Mezcla de tipologías: si vendes dos o más medidas, el área que consume cada unidad es el promedio ponderado de la mezcla, el inventario se reparte por porcentaje (reparto entero, sin unidades fantasma) y cada tipología puede llevar su propio precio /m². El calendario de cobranza usa el ticket promedio de la mezcla; el valor comercial y los m² respetan tipología por tipología.
• Remodelación: superficie existente con costo de intervención /m² + ampliación opcional (m² nuevos con costo de construcción nueva), topadas ambas por CUS × terreno si el predio está capturado.
• Cobranza del avance: durante la obra (default) o plan de pagos fijo de N meses desde la venta, independiente del calendario de obra.
• Costo de obra = construcción total × $/m², distribuido parejo durante la obra (aproximación validada contra flujos por partida reales; la distribución por partidas llega en una versión posterior).
• Remodelación: la superficie construida ya existe; el $/m² es de intervención y no hay derivación COS/CUS.
• Preliminares y licencias se capturan aparte (varían mucho por jurisdicción); los costos operativos corren toda la duración del proyecto.
• Preventa: enganche al firmar + pagos durante la obra (o plan fijo) + finiquito unidad por unidad. El saldo contra entrega de cada unidad se cobra cuando ocurra lo último entre la entrega física y el fin de SU plan de pagos, más los meses de escrituración, y las firmas se reparten al ritmo de escrituración que definas (auto = el mismo ritmo al que vendiste). Unidades vendidas después del fin de obra se cobran de contado o con plan.
• Calendario: la duración del proyecto en modo auto se ajusta sola a lo que ocurra después entre el fin de obra y la última cobranza — los costos operativos corren todo ese tiempo. El modelo también avisa si la obra arranca antes de que terminen preliminares y licencias.

Definiciones de KPIs

• Utilidad neta: caja final menos capital inicial aportado. Incluye costo financiero e ISR simplificado.
• TIR inversionista: TIR anualizada de dos puntos — todo el capital propio sale en el mes 0 y regresa como caja final en el último mes del horizonte. Es conservadora a propósito: no modela distribuciones intermedias, así que si repartes utilidades antes del cierre la TIR real es mayor. Por eso una duración de proyecto más larga la baja aunque la utilidad no cambie.
• De ingresos a caja final (Ficha técnica): ingresos cobrados − costos deducibles = utilidad antes de ISR; menos ISR = utilidad neta; más el capital propio que aportaste = caja final. Esa es la razón de que caja final y utilidad neta no coincidan: la diferencia es tu capital, que regresa.
• TIR proyecto: TIR anualizada del flujo libre sin apalancamiento (sin crédito ni intereses). Útil para comparar el negocio "puro" contra otras inversiones. Suele ser alta en lotificaciones donde la obra se fondea con preventas.
• MOIC: caja final ÷ capital inicial.

Limitaciones conocidas

• ISR calculado sobre la utilidad del proyecto completo, sin pagos provisionales ni deducción de costo de lo vendido por CUCA/CUFIN. Sí puedes elegir en qué mes sale de caja (con fideicomiso se difiere hasta la extinción o enajenación; en estructura directa suele ir conforme escrituras).
• No modela cancelaciones de venta, cartera vencida ni indexación de costos por inflación.
• El precio escalonado aplica al mes de venta; contratos ya firmados no se re-precian.
• Sin cuentas de fideicomiso ni triggers de liberación — para estructuras a la medida, escríbenos desde /modelos.

Uso y suscripción

Tu suscripción da acceso a una cuenta para tu empresa/proyecto, con modelos guardados ilimitados y las actualizaciones del motor incluidas. No está permitida la reventa de acceso ni la redistribución pública.

Este modelo es una herramienta de análisis, no asesoría financiera, fiscal ni de inversión. Valida los supuestos con tus asesores antes de tomar decisiones.